海外房地產投資心法,這樣簡單做賺最多!

從2013年開始的新興市場海外投資熱,時至2018年仍未退燒,跌破不少專家眼鏡,不可否認的,東協狹帶大量人口紅利,總人口數為6.2億人,為全球人口第3多區域,平均年齡僅28歲,具有人口多、年輕、生產力及勞動力足夠,到2020年,東協中產階級將增加至4億人,佔人口比重達55%;在所得增加的趨動下,長線內需消費潛力看好,龐大內需市場吸引外資大量投資,其中,越南(V)、印尼(I)、菲律賓(P)這三個VIP國家,預估GDP平均成長率分別超過5%最受青睞。

海外投資人看好菲律賓躍升黑馬

在東協VIP三個國家中,研調機構「高力國際」尤其看好菲律賓(搶先閱讀:2018菲律賓投資大預測)。菲國投資市場因總統杜特蒂的基礎建設「Build!Build!Build!」計畫,瞬間成為海外投資人詢問最高的國家。根據菲律賓房地產領導品牌Ayala Land「2017年度財報」,2017全年海外銷售金額達到416億菲幣,大幅成長32%,占其總銷售額的34%(約1220億菲幣)。

而明顯成長的海外買家則是來自大陸,以2016年來看,來自大陸的買家只佔總銷售額2%,而2017年大幅成長六倍至12%(約147.6億菲幣)。

雖然海外投資看起來一片大好,但畢竟不是自己熟悉的國家,投資前不免疑慮重重。投資大師巴菲特有一句名言「風險、是來自於你不知道你在做什麼。」而進入海外投資市場同樣的,當然是先了解風險在哪邊?對於海外房地產,最難注意到的風險便是稅務及產權(搶先閱讀:菲律賓房地產投資稅務及產權說明),再來是了解各城市之間的發展差異化(搶先閱讀:馬尼拉六大投資潛力區),以及最適合自己投資的產品是什麼?(搶先閱讀:到菲律賓投資,我該選預售屋還是成屋?)。熟悉上述三大要點,再來諮詢適合自己的物件,才是最好的海外投資第一步。

海外投資

(菲國生活品質大幅提升 民眾渴望更好的生活環境)

海外房地產獲利心法 不要短進短出

很多海外投資人初來到菲律賓投資,總是希望能夠短進短出,因為不熟悉菲國發展,只想賺快錢就跑。但就菲律賓房地產現況,並不適合短進短出,主因:

成屋二手交易熱度正在起步

菲律賓房地產從2010年開始上漲,一般建案施工期約5年,換言之,馬尼拉房地產第一波交屋潮在2015年才開始出現。過往,菲律賓成屋二手交易市場未被重視,菲國人習慣跟大型建商買房,因擔心房子無法如期完工,故成屋二手市場交易系統並不健全。與成熟市場相比,馬尼拉成屋二手市場的交易速度慢,需要較長時間的銷售期,產權過戶換名時間長,想短進短出的投資人不應該有錯誤期待。

房地產交易稅賦不能省

菲律賓房地產交易有一項稅賦叫資本利得稅 CGT(Capital Gain Tax),稅率為6%,課稅標準為買賣合約書價。雖名為資本利得稅,但實際課稅卻以成交總價為主,而不是獲利部分。假設轉售成屋物件為500萬菲幣,則需繳交30萬菲幣的資本利得稅給菲國政府,是短線投資中相當高的交易成本。

海外投資

(馬尼拉客服中心24小時營運 成為菲國經濟火車頭)

菲國房產二大利多,抱好抱滿賺更多

海外投資人應該以長期持有的策略投資菲律賓房地產,才有機會賺到黃金十年的波段漲幅,尤其以下二點是其強而有力的利多:

房價還在上漲

菲律賓國民平均所得剛過3,000美元,依據台灣經驗,在國民平均所得3,000-10,000美元這段期間,是中產階級購買力最強的時候,尤其以民生內需為首的房地產業最受惠。參考過去房市數據,菲律賓馬尼拉房價平均年漲10-12%,相對其連續五年GDP成長率5%的表現,房市相當健康。

 

租屋需求仍旺

馬尼拉超越印度,被譽為國際外包產業首都,主要為客服中心。目前光在馬尼拉金融中心MAKATI註冊企業高達62,000家,外包產業公司有1,200家,是全球外包公司最密集城市之一,且每年進駐企業還在增加。假設每家外包公司有200名員工,光MAKATI的租屋需求即有24萬名。目前MAKATI的租屋行情為1,000/平方米(菲幣),換算約2,300/坪(台幣),與台北市租屋行情不相上下,但房價僅三分之一。換言之,馬尼拉房地產的租金報酬率約北市3倍,真的是持有越久賺越多!

延伸閱讀:菲律賓房地產是否有泡沫?

作者介紹

菲律賓投資顧問-馬可

2003年以地政士、房地產專業代銷進入房地產事業,2009年定居於菲律賓馬尼拉,深入了解菲律賓房地產投資方向與交易流程,給投資人最在地、透明、專業的指標與建議。