2012-2013年是馬尼拉預售屋推案高峰，代表2017-2018年將是新成屋交屋潮（是的，你沒看錯！一般馬尼拉預售屋要五年才會交屋！）。小竹是2014年來到菲律賓工作，今年屆滿三年的她，也開始規劃在馬尼拉買一間房，但碰上預售屋，新成屋及二手中古屋的多元選擇，滿滿疑惑的她不知道該如何下手？
預算優先，菲律賓二手屋外國人貸款不易，門檻高
像小竹一樣在三年前來到馬尼拉工作的台灣人為數不少，工作穩定後，總會想在馬尼拉買第一間房，大部分的人首選地區是MAKATI或BGC，一來是離上班地點近，二來是較佳的生活環境。但如上述所說，經過2012年至今的推案高峰，這兩大金融圈的可建素地已相當稀少，如果現在進場投資，幾乎沒有預售案可選，唯獨新成屋或中古屋。而小竹就是看上一間位在MAKATI金融圈社區公園邊的新成屋，就總價或面積來看，都非常符合她的期望，但，最後卻碰上貸款的問題讓她無法圓夢。
菲律賓二手屋市場不比台灣成熟，尤其在銀行貸款部分，更顯困難重重。許多客戶在不解的情況下，以為在馬尼拉買間中古屋跟台灣一樣貸款輕鬆，往往在付了頭期後才跑來諮詢，「銀行貸款被拒絕了怎麼辦？」雖然現在菲律賓本土銀行對外國人購買二手房產貸款有進一步放寬，但難度依然相當大，千萬不要心存僥倖或聽信不良仲介花言巧語。如果你看上的是已交屋的新成屋或中古屋，最好準備一次性付現的預算較保險，也就是說，買菲律賓成屋的門檻跟預售屋相比高出非常多，這是在菲律賓投資買房需要知道的重點之一。
同場加映小知識
>>> 外國人買二手房貸款基本文件參考
（馬尼拉精華區發展成熟，投資二手市場是另一個選擇。）
近期坊間不少建商針對剩餘的新成屋，推出所謂的「RENT TO OWN」的付款方式，顧名思義就是用租屋的代價，每個月付2-3萬的月付款，便可立即搬家。而在二年後，一次性繳交剩餘80%－90%的尾款，房子的產權才會過戶到你名下。小竹問我；「這樣的房子能不能買？」。其實，羊毛出在羊身上，這看似簡單輕鬆的付款方式，建商已經將頭二年的利息加在房屋總價裡面，其實就是變相跟建商貸款的意思（反推年利息約10-12%）。至於能不能買？端看你個人能不能接受這樣的公司貸款（in house financing）。
目的導向，中古屋買來收租金，預售屋享增值較有利
現在市場上有一批專業投資人專門買進5年以上屋齡的房產，因為價格相比預售屋及新成屋便宜許多，但投資此類產品前，有三大要點必須要注意：一，如上述，外國人在二手市場貸款不易，需要一次付現。二，如果屋齡是五年以上的物件，代表最少是十年前的設計（記得菲律賓預售屋蓋房要五年嗎？），這樣的產品在未來要再轉售是不容易的，但如果你的投資目的是長期收租當包租公，那在符合你的回報預期下，還是可以出手。三，房屋產權是否清楚？菲律賓產權過戶需要準備的文件多達11種，跟台灣相比顯得複雜，許多一手屋主更不清楚原來需要這些文件才可以過戶，在二手市場交易前，提醒要一手屋主備齊文件再下訂。
預售屋在交屋前，有人轉售能買嗎？
在馬尼拉房地產預售市場，還會出現一種產品就是預售屋轉售（非炒紅單），因為施工期長達五年，有時會有無法繼續支付月付款，或想提前獲利了解的客戶選擇在交屋前轉售，小竹也好奇的問：「這樣的房子能不能買？」其實，這道理跟二手市場交易相差不遠，假設，一手買方A跟開發商買了預售屋，原始成交價是300萬，過了二年，買方A已支付給開發商120萬，而房子行情漲到400萬，此時買方A選擇提前獲利了解，而買方B選擇接手此單位，那買方B則需要準備買方A已支付的120萬，加上獲利上漲部分的100萬，一共220萬的首付給予買方A，並且必須繼續承接買方A未履行完成的180萬尾款。而相關的政府稅費，在預售屋轉讓時，也是必須支付的。
（預售屋轉售價格常低於行情，但高首付是門檻。）
二手市場很年輕，撿便宜外，首重交易安全
相比台灣三十年的發展歷史，菲律賓二手屋市場還是相當年輕，整個市場需要銀行支持，安全的交易系統需要建立。畢竟在成熟精華區可建素地稀少的情況下，會有越來越多的買方選擇二手市場是一定會來的趨勢。而如果想在現場進場撿便宜的積極投資人，交易安全記得還是擺第一。
同場加映小知識
菲律賓房地產產權過戶需要文件：
1. Notarized Deed of Sale (5 sets)
2. Certified True Copy of Title -Updated/Latest
3. Certified True Copy of Tax Declaration – Updated/Latest
4. Real Property Tax Receipt – Updated/Latest
5. Real Property Tax Clearance – Updated/Latest
6. BIR-CAR (Certificate Authorizing Registration)
7. Valid ID’s of Buyer & Seller with Signature
8. TIN Number of Buyer & Seller
9. If CONDOMINIUM – Certificate of Management issued by Condo Corp.
10. Authorization Letter and Valid ID’s with Signature.
11. Original Duplicate Copy of the Title
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