菲律賓買房投資,選預售屋,新成屋還是二手中古屋好?

菲律賓新成屋

2012-2013年是馬尼拉預售屋推案高峰,代表2017-2018年將是新成屋交屋潮(是的,你沒看錯!一般馬尼拉預售屋要五年才會交屋!)。小竹是2014年來到菲律賓工作,今年屆滿三年的她,也開始規劃在馬尼拉買一間房,但碰上預售屋,新成屋及二手中古屋的多元選擇,滿滿疑惑的她不知道該如何下手?

預算優先,菲律賓二手屋外國人貸款不易,門檻高

像小竹一樣在三年前來到馬尼拉工作的台灣人為數不少,工作穩定後,總會想在馬尼拉買第一間房,大部分的人首選地區是MAKATI或BGC,一來是離上班地點近,二來是較佳的生活環境。但如上述所說,經過2012年至今的推案高峰,這兩大金融圈的可建素地已相當稀少,如果現在進場投資,幾乎沒有預售案可選,唯獨新成屋或中古屋。而小竹就是看上一間位在MAKATI金融圈社區公園邊的新成屋,就總價或面積來看,都非常符合她的期望,但,最後卻碰上貸款的問題讓她無法圓夢。
菲律賓二手屋市場不比台灣成熟,尤其在銀行貸款部分,更顯困難重重。許多客戶在不解的情況下,以為在馬尼拉買間中古屋跟台灣一樣貸款輕鬆,往往在付了頭期後才跑來諮詢,「銀行貸款被拒絕了怎麼辦?」雖然現在菲律賓本土銀行對外國人購買二手房產貸款有進一步放寬,但難度依然相當大,千萬不要心存僥倖或聽信不良仲介花言巧語。如果你看上的是已交屋的新成屋或中古屋,最好準備一次性付現的預算較保險,也就是說,買菲律賓成屋的門檻跟預售屋相比高出非常多,這是在菲律賓投資買房需要知道的重點之一。

同場加映小知識
>>> 外國人買二手房貸款基本文件參考

菲律賓中古屋

(馬尼拉精華區發展成熟,投資二手市場是另一個選擇。)

近期坊間不少建商針對剩餘的新成屋,推出所謂的「RENT TO OWN」的付款方式,顧名思義就是用租屋的代價,每個月付2-3萬的月付款,便可立即搬家。而在二年後,一次性繳交剩餘80%-90%的尾款,房子的產權才會過戶到你名下。小竹問我;「這樣的房子能不能買?」。其實,羊毛出在羊身上,這看似簡單輕鬆的付款方式,建商已經將頭二年的利息加在房屋總價裡面,其實就是變相跟建商貸款的意思(反推年利息約10-12%)。至於能不能買?端看你個人能不能接受這樣的公司貸款(in house financing)。

目的導向,中古屋買來收租金,預售屋享增值較有利

現在市場上有一批專業投資人專門買進5年以上屋齡的房產,因為價格相比預售屋及新成屋便宜許多,但投資此類產品前,有三大要點必須要注意:一,如上述,外國人在二手市場貸款不易,需要一次付現。二,如果屋齡是五年以上的物件,代表最少是十年前的設計(記得菲律賓預售屋蓋房要五年嗎?),這樣的產品在未來要再轉售是不容易的,但如果你的投資目的是長期收租當包租公,那在符合你的回報預期下,還是可以出手。三,房屋產權是否清楚?菲律賓產權過戶需要準備的文件多達11種,跟台灣相比顯得複雜,許多一手屋主更不清楚原來需要這些文件才可以過戶,在二手市場交易前,提醒要一手屋主備齊文件再下訂。

預售屋在交屋前,有人轉售能買嗎?

馬尼拉房地產預售市場,還會出現一種產品就是預售屋轉售(非炒紅單),因為施工期長達五年,有時會有無法繼續支付月付款,或想提前獲利了解的客戶選擇在交屋前轉售,小竹也好奇的問:「這樣的房子能不能買?」其實,這道理跟二手市場交易相差不遠,假設,一手買方A跟開發商買了預售屋,原始成交價是300萬,過了二年,買方A已支付給開發商120萬,而房子行情漲到400萬,此時買方A選擇提前獲利了解,而買方B選擇接手此單位,那買方B則需要準備買方A已支付的120萬,加上獲利上漲部分的100萬,一共220萬的首付給予買方A,並且必須繼續承接買方A未履行完成的180萬尾款。而相關的政府稅費,在預售屋轉讓時,也是必須支付的。

菲律賓預售屋轉賣

(預售屋轉售價格常低於行情,但高首付是門檻。)

二手市場很年輕,撿便宜外,首重交易安全

相比台灣三十年的發展歷史,菲律賓二手屋市場還是相當年輕,整個市場需要銀行支持,安全的交易系統需要建立。畢竟在成熟精華區可建素地稀少的情況下,會有越來越多的買方選擇二手市場是一定會來的趨勢。而如果想在現場進場撿便宜的積極投資人,交易安全記得還是擺第一。

同場加映小知識
菲律賓房地產產權過戶需要文件:

1. Notarized Deed of Sale (5 sets)
2. Certified True Copy of Title -Updated/Latest
3. Certified True Copy of Tax Declaration – Updated/Latest
4. Real Property Tax Receipt – Updated/Latest
5. Real Property Tax Clearance – Updated/Latest
6. BIR-CAR (Certificate Authorizing Registration)
7.  Valid ID’s of Buyer & Seller with Signature
8. TIN Number of Buyer & Seller
9. If CONDOMINIUM – Certificate of Management issued by Condo Corp.
10. Authorization Letter and Valid ID’s with Signature.
11. Original Duplicate Copy of the Title


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