該繼續投資東京房地產嗎？
東京房地產價格這三年大漲，在東京池袋做房屋仲介的Ohara說：「東京港區現在一個40平方米的LDK已經超過4000萬日幣了，價格趨近高點。最近銀行貸款也越來越不容易，如果日本銀行認為你的房子出租收益率不好，現在很難借錢。」「有些人把目光轉向東京郊區，包括我也是，但這也是我最失敗的一次投資。」
Ohara跟我分享，東京房產這三年大升，可歸類三個主要原因：
1.2020東京奧運題材，日本政府一連串的基礎建設規劃，帶動東京房價水漲船高。
2.日本於2015年1月1日實施「縮小遺產稅的基本扣除額」政策。相比之下，與同價值的現金資產相比，日本房地產的遺產稅相對便宜很多。該政策又讓東京房地產市場繼續噴出。
3.2016年日本中央銀行實施負利率政策，促使房貸利息進一步下調，日本房產投資客大舉出籠，連原本不看好房地產的日本大媽都蠢蠢欲動，這波推動東京房市上漲至今。
Ohara繼續分享：「但2017年以來，市場已開始動搖。根據不動產經濟研究所發表的「東京圈房市行情報告」顯示，2016年東京23區的新房銷售數量開始出現下降，比去年同期下降1.5%，顯示東京房價進入漲幅高點。這造成投資人和開發商都把目光轉向開發成本較低的東京郊區。」
Ohara在2015年就開始在東京郊區陸續買進5間LDK套房，看上的就是房價基期較低，期待房價上漲後，可以轉售賺增值財，順便拿回本金做其他投資運用，沒想到東京郊區市場不如她預期。「東京房地產投資還是只有23區市心比較會漲，週邊郊區漲不動，租金也不是那麼理想。相比租金投報率5%上下是不差，但當初是希望賺到房價增值財，現在變成要長期持有了。」
不敢投資東京房地產 我還可以選擇哪裡
還好現在日本房貸利率只有0.3%，Ohara認為既然東京郊區套房價格漲幅不如預期，不如增貸現金活用，投資海外房價基期較低的開發中國家。在徹底研究過後，Ohara選擇菲律賓金融中心馬卡蒂(Makati CBD)為海外投資首選。她認為現在馬卡蒂房價與東京郊區差不多，租金也相當，同樣價格拿來投資菲律賓首都金融中心的未來，似乎比東京房地產更值得期待。
( 馬卡蒂金融街繁華似紐約曼哈頓大道)
菲律賓馬卡蒂現在房價約150,000-200,000菲幣/平方米（約30-40萬台幣/坪），對比其他東協國家首都價格，房價位階相對較低。目前租金行情約1,000菲幣/平方米（約2,000台幣/坪），價格與東京郊區差不多。但令Ohara看上的是現在馬尼拉房價還在漲，每年平均7-10%漲幅，對比菲律賓GDP連續5年5%以上的表現，房價漲幅還有一大段可以期待。
最後Ohara跟我分享，投資就跟感情一樣，沒有最好的，只有在「對的時機遇到適合你的產品」。她認為現在投資菲律賓是最好的時機，連日本政府及民建開發商現在都錢進菲律賓，準備在馬尼拉大興土木，協助馬尼拉興建第一條地下鐵，以及BGC特區的豪宅指標案。 既然時機對了，剩下就是投資人自己來眼見為憑，看看菲律賓投資環境是否適合你們？Ohara信心滿滿，看似對這次的海外投資感到無比信心。
