菲律賓馬卡蒂精華地段深入剖析

菲律賓Makati CBD(台譯:馬卡蒂金融商業中心),為國家級金融重鎮。其金融地位,相當於敦化仁愛商圈之於台北市,陸家嘴之於上海,為跨國企業設立總部首選,也是菲國最具活力的娛樂文化中心。馬卡蒂CBD設籍居民共582,602人,全世界人口密集度第41名,白天人流高達400萬人,每日有大量的外地人到馬卡蒂工作,消費及洽商。

菲律賓馬卡蒂 國家門戶 金融重鎮

馬卡蒂CBD佔地300公頃,貴為菲律賓金融中心,菲國最高樓PBCOM Tower(259米)及菲律賓證交所均位於此。區內設有:60,000 家零售店,2,000 家企業總部,1,159家BPO公司,472 家銀行,87 間大使館,50 棟摩天大樓,48 間購物中心及7 間五星飯店,百行欣欣向榮,造就馬卡蒂為菲律賓最賺錢城市,創造最高政府稅收,加上人均所得約US$29,259,相當於台灣人均所得,亦為菲國全國十倍(菲國人均所得為3,000美元),消費力名列前茅。

菲律賓第五大道

Ayala Center是馬卡蒂最知名娛樂熱點,亦為精品名牌必爭之地,有【菲律賓第五大道】美名,菲國唯二的Louis Vuitton有一間就在這。Ayala Center聚集十多家購物中心,包含:Greenbelt 1~5,Glorietta Mall 1~5,The Landmark,Rustan’s Mall Makati,SM Mall Makati等,宛如台北信義計畫區一樣,由空橋連通全部購物商場。而馬卡蒂唯一的捷運站MRT3-Ayala Center Station也坐落於此,成為串聯馬尼拉南北商業中心的重要交通運輸。

AYALA CENTER

(Ayala Center是馬尼拉必遊熱點)

菲律賓華爾街

Ayala ave.(台譯:阿亞拉大道)為馬卡蒂金融中心最繁華商業大道,素有【菲律賓華爾街】之稱,上述的菲國最高樓PBCOM,菲律賓證交所TOWER ONE均在其沿線,故不難想像,越接近阿亞拉大道,房產價格越高,辦公室與住宅供不應求。尤其在2012-2014年馬卡蒂推案高峰過後,阿亞拉大道附近幾乎無可建素地,在2017年,沿線週邊房價更是強漲15%

AYALA AVE

阿亞拉大道上辦公室一間難求)


菲律賓馬卡蒂三大生活圈

馬卡蒂佔地300公頃,可概分為三大生活圈,其城市規劃及居住族群亦些微不同。

Salcedo Village-辦公室最密集

Salcedo Village為摩天大樓最密集處,知名商辦均聳立於此。由於馬卡蒂辦公室大部分是24小時營運,除了白天車水馬龍,到晚上七八點還在塞車也不稀奇。初到馬卡蒂工作的外國工作者,多喜愛住在此區,因距離辦公室較近,且商店營運較晚,在四季如夏的菲律賓,出門能少走點路也是一種小確幸。

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地標商辦:PBCOM, RCBC PLAZE, GT TOWER, TOWER ONE, 6789 TOWER
公園綠地:週六市集公園(Jaime C. Velasquez Park)
購物商場:SM JAZZ MALL, PASEO CENTER

Legaspi Village-住家環境最優質

Legaspi Village相隔阿亞拉大道與Salcedo Village對望,但城市規劃明顯不同。摩天大樓數量明顯較少,但知名購物中心及馬卡蒂CBD最大城市公園,卻添增其居住魅力,歐美日人士最愛此區。在Legaspi Village,因可建素地稀少,近年新建案不多,房產保值性屹立不搖。
(搶先閱讀:在菲台青:住馬卡蒂,選Legaspi Village最好。

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地標商辦:THE ENTERPRISE CENTER, BPI RUFINO TOWER, AFT TOWER
公園綠地:週日市集公園(Legazpi Active Park),Washington SyCip Park
購物商場:AYAYA CENTER

Buendia/Techzone-新中國城誕生

Buendia是馬卡蒂地勢較低洼區,長年有淹水問題,此區並不是在馬卡蒂CBD範圍內。2016年,區內客服大樓Techzone開始營運,眾多華人公司在此設點,上萬名員工進駐,造就Buendia另一番榮景,台灣咖啡廳,四川重慶火鍋,KTV,華人超市等陸續開張,讓現在的Buendia有「新中國城」之稱。由於華人員工不斷湧入,房產供不應求,現在有多家開發商搶進這塊曾經的推案沙漠。
地標商辦:Techzone
公園綠地:無
購物商場:華人超市

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如上述分析,想投資馬卡蒂CBD房地產,Salcedo,Legaspi兩區會以二手屋為主,如投資預售屋,會以Buendia這區較多選擇。投資馬卡蒂跟投資台北市一樣,每區的發展風貌均不同,千萬不能「一視同仁」!

 

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作者介紹

菲律賓投資顧問-馬可

2003年以地政士、房地產專業代銷進入房地產事業,2009年定居於菲律賓馬尼拉,深入了解菲律賓房地產投資方向與交易流程,給投資人最在地、透明、專業的指標與建議。