菲律賓對不起你,我們低調太久!

2018年5月,一篇新加坡報導「中国劳务人员涌入,带火马尼拉房地产」揭露了菲律賓房地產到底有多火熱? 向來對海外投資特別熱衷的大陸投資人,今年終於正眼看待菲律賓這個小國。說是小國,菲國擁有破億人口,加上平均23歲的人口紅利,正快速顛覆其週邊國家的對他的刻板印象。

2018投資馬尼拉房產怎麼選

「破億人口,平均GDP成長率近7%,精華區房價約3萬人民幣一平米」,以上三點對於初到馬尼拉考察的大陸投資人,完全超乎想像。踏進馬卡蒂及BGC的繁華,「這邊沒有3萬人民幣是買不到好房的!」是我最常對他們說的第一句話。如果跟大陸買家一樣,在2018年才注意到這隻睡醒的菲虎,一定有很深刻的感受「怎麼在馬卡蒂核心區域跟BGC要買一間房這麼難?」

馬卡蒂跟BGC核心地段找二手好房

從2009年至今的九年多頭,馬尼拉精華區不僅房價漲幅數倍,也面臨到無素地可建的現況。不少大型開發商例如AYALA LAND, MEGAWORLD, SMDC 在核心區域已很久沒有新案,可說是推案真空期。在大家較為熟悉的金融區(MAKATI CBD, BGC等),儼然成為二手市場當道。但目前菲律賓政策對於「海外買家購買二手屋貸款條件」仍未放寬,「一次全款付現」變成投資這二大精華的基本門檻。對於資金寬裕的國際投資人,我們會建議在這二大精華區尋找具投資價值的二手成屋。但如果是資金有限的投資人,想進入馬尼拉市場但又不知如何下手,我們團隊提出三點投資方向:
馬尼拉房地產BGC
(馬尼拉BGC發展成熟,儼然成為外國人投資首選)

看好基礎建設 投資馬尼拉週邊新區

2017年底,我們在數場房產投資說明會不斷與投資人建議,2018年投資趨勢會往馬尼拉週邊新區,例如我們較看好由AYALA LAND規劃的ARCA SOUTH, VERTIS NORTH等,而這二區的房價分別來到了19萬及16萬菲幣起,一年來的漲幅在12-15%不等。在重大建設相繼開工下,預計在第三季開盤的AYALA LAND PREMIER建案「ARBOR LANES」,預期價格將落在23-25萬菲幣/平米。
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比價效應下 到成熟商業區ORTIGAS挖寶

佔地100公頃的傳統金融區ORTIGAS,曾經是跨過公司設立總部是首選,從亞洲開發銀行第一個分行就選址在ORTIGAS,可見其當年的戰略地位。至今,菲律賓速食龍頭快樂蜂JOLIBEE,食品集團San Miguel的總部均設在ORTIGAS。而SM集團旗下大型商場之一的SM MEGAMALL就位在ORTIGAS,目前SM在此仍有主要辦公室,可見該區的金融商業地位仍是相當高。

馬尼拉ORTIGAS
(ORTIGAS CBD為菲國傳統金融區,房地產市場表現相對成熟)

除了SM MEGAMALL,在ORTIGAS CENTER週邊環繞四間購物商場,如Shangri-la Place,The Podium, Robinson Galleria,Ayala Mall 30th等,由此可見此區消費力驚人。既然ORTIGAS地段如此精華,在房價部分,為何與馬卡蒂及BGC有一段落差?

「交通擁塞,腹地有限,距離機場較遠等」是房價發展有限的主要因素,由於上述因素,造成ORTIGAS的投資人一直是以區域客為主,如果你不常在ORTIGAS活動,基本上不會考慮去該區投資。但在其他金融區房價已站穩20萬菲幣大關情況,ORTIGAS的價格顯得相對友善。當然,目前該區指標個案價格也突破20萬菲幣,但均價仍可找到不少20萬以下的,值得投資人多多留意。

菲國中產階級最愛 長期持有才有利

近期,越來越多投資人問起DMCI這家開發商,為何該開發商近期會受到投資人關注?DMCI長期鎖定本地客戶市場,在二流地段,提供高品質建案,深受菲籍客戶喜歡。其建案有以下特點:單價較低,付款輕鬆,大陽台,公設完整,比競爭對手更大的坪數。尤其最近炒的火熱的MANDALUYONG區的幾個預售案,更把DMCI的品牌知名度推到另一個高峰,連以前不會關注該公司產品的海外投資人都好奇詢問。

菲律賓建商DMCI
(DMCI提供菲律賓中產階級優質好房,投資價值則看個案地段)

但回到DMCI公司核心價值,其眾多建案在二流地段,投資價值不如自住價值高,尤其本地客戶對房價漲幅會更加敏感,在該公司眾多的建案中,要精挑細選,才不會陷入「低價等於低風險」就胡亂投資的陷阱。

總結2018年新投資趨勢

  • 資金較寬裕的投資人,可在MAKATI CBD及BGC尋找具投資價值的二手成屋。
  • 而看好菲國基礎建設發展,選擇有重大建設加持的新興重劃區。
  • 喜歡成熟商圈,但傾向預售建案,可在ORTIGAS選擇優質的預售案。
  • 小額投資人,看好菲國中產階級購買力,選個DMCI的優質建案長期持有吧!

我們團隊也精挑細選出菲律賓四大上市開發商具投資潛力的建案,趕緊進一步聯絡我們,取得詳細資訊。

metro manila project 菲律賓2018精選建案

(菲律賓2018精選建案)

作者介紹

菲律賓投資顧問-馬可

2003年以地政士、房地產專業代銷進入房地產事業,2009年定居於菲律賓馬尼拉,深入了解菲律賓房地產投資方向與交易流程,給投資人最在地、透明、專業的指標與建議。